Где в Пафосе жить хорошо и почему?

Районы Пафоса, популярные и непопулярные у «понаехавших»

Частый вопрос в комментариях:
где лучше в Пафосе купить апартаменты или дом?
Като Пафос, Юнивёрсал, Пано Пафос, Экзо Вриси, Царские гробницы, Мелано, Мутула, Ановарго, Василико. Что выбрать?

Цели покупки могут различаться:

• для постоянного проживания
• как «дача» для престарелых родителей и детей, а также кратковременных набегов в отпуск
• для сдачи в аренду жилой или коммерческой недвижимости и извлечения дохода
• в качестве инвестиции (если некуда девать средства).

Вопрос цены оставим в стороне. Ищите их на сайтах риэлторов и застройщиков. К тому же, как говорится, о вкусах не спорят.

Где люди только не живут! Постараюсь быть максимально нейтральным, не озвучивая собственные предпочтения.

Продавцы недвижимости обожают фразу «3L=Location+Location+Location». На самом деле, факторов влияющих на привлекательность, а следовательно и на стоимость недвижимости, не так много:

• расположение
• тип застройки
• окружение
• инфрастуктура.

Като Пафос (Kato Paphos — Κάτω Πάφος)

Расположение. Като Пафос — район города непосредственно у гавани и исторического Археологического парка Нео Пафоса (Αρχαιολογικός Χώρος Νέας Πάφου). Можно сказать, что это центр туристической зоны и «курортной движухи» с барами, ресторанами, тавернами, кафе, кальянными, ночными клубами, дансингами, а также сувенирными, ювелирными и другими магазинами. В сторону Героскипу, вдоль моря — цепочка отелей 4-5 звёзд. Там начинается удобный променад, который переходит в Посейдонас авеню, огибает форт в гавани и мыс Фарос с маяком, и так до самых Царских гробниц. Все пляжи отелей доступны. Большинство песчаные. Есть также Муниципальные купальни (Δημοτικά Μπάνια) со каменным дном.

Застройка. До последнего времени преобладали постройки начала-середины 90-х. Но ещё до пандемии коронавируса началась постепенная реконструкция того, что можно было восстановить. Кое-что просто сносилось и на этом месте возникли современные комплексы и отели. Муниципальные власти завершают сейчас капитальное переустройство дорожной сети, замену освещения и обустройство зелёных зон района. Преобладающая застройка — малоэтажные комплексы апартаментов, но встречаются и отдельно стоящие виллы с небольшими участками земли.

Окружение весьма… своеобразное — характерный для всех турзон, постоянно меняющийся контингент туристов, заехавших на выходные или неделю-две и отрывающихся по-полной. Кроме туристов, в ещё капитально не отремонтированной недвижке, у хозяев, которые сами тут не живут, арендует апартаменты интернациональный персонал магазинчиков и таверн, обслуживающий туристов. Незначительный процент — это «дачники», приезжающие на 3-4 летних месяца к морю.

Инфраструктура вполне… туристическая. Преобладают сувенирные лавочки и таверны. Но уже в конце октября большая часть заведений закрывается. На узких улочках почти не встретишь прохожих. К весне всё вновь оживает… В принципе, это не проблема – город компактный, всегда можно за 10-20 минут доехать до любого магазина или службы.

ВЫВОД: Като Пафос подходит тем, кто ищет «дачный» вариант с проживанием 3-4 месяца в сезон и/или для кратковременных визитов на остров в течение года. Возможен инвестиционный вариант покупки в расчёте на сдачу в аренду.

Юнивёрсал (Universal)

Расположение Universal. Северо-восточнее Като Пафоса. Район ограничен с одной стороны проспектом Спиру Киприану, с другой — проспектом Европы, отделяющим город от Героскипу. Компактный. Застроен в 2000-е годы комплексами апартаментов. Есть некомфортный «сосед» — приют для бездомных животных Animal Rescue Cyprus. Много лет его пытаются куда-то перенести, но всё безуспешно.

Застройка. Вполне современное жильё. Относительная удалённость от моря компенсируется коммунальными бассейнами. Ведь в жаркий сезон пешая прогулка до пляжа в течение 20 минут будет проблемой.

Окружение вполне однородное. Однако, повсеместное распространение интернет-сервисов посуточного бронирования вроде airbnb стало привлекать сюда некоторое число семейных туристов, снимающих апартаменты с кухней. Всё же подавляющая часть населения – пенсионеры из благополучных стран и пресловутый «средний класс» с территорий ex-СССР.

Инфраструктура исчерпывающая для комфортной «дачной» жизни. Кому-то может не хватать в шаговой доступности современных гимнастических залов. Но во многих жилых комплексах они предусмотрены.

ВЫВОД: Если вы не планируете ежедневных походов на пляж, то Universal вам подойдёт. Спокойная, размеренная жизнь в непосредственной вблизости от центральной части города и туристической зоны с их инфраструктурой и развлечениями.

Старый город (Пано Пафос — Old Town) и
Экзо Вриси (Exo Vrysi — Έξω Βρύση)

Расположение. Верхняя часть города, если двигаться по авеню Апостола Павла в сторону площади Дж.Кеннеди. Тут расположены городская мэрия и различные музеи. Совсем недавно кварталы Старого города претерпели коренную реконструкции и преобразились. Теперь это один из туристических центров с тенистыми пешеходными улочками, мощёными камнем. Множество забегаловок, кафе и магазинчиков. Всегда можно вкусно поесть и отдохнуть за чашечкой ароматного кофе. Арт объекты, зелёные дворики и фонтаны. Реконструирован городской театр Attikon. Завершается строительство центрального автовокзала Karavella и реконструкция проезжей части проспекта Греции (Hellados Ave) и прилегающих территорий.

Застройка. Старый город он и есть старый. Много лет здесь не появлялось ничего нового. Поэтому найти что-то удовлетворяющее современным стандартам не просто. Тем не менее, значительная часть жилого фонда прошла реновацию и стала вполне пригодна для проживания. После масштабной реконструкции и обновления инфрастуктуры в районе возобновилось строительство современных комплексов.

Окружение. В Старом городе преимущественно проживает коренное население. Отелей и комплексов апартаментов, заселённых экспатами, не так много.

В Экзо Вриси публика достаточно пёстрая. Островитяне щедро разбавлены греками-понтийцами, приехавшими в начале нулевых. Среди арендаторов много выходцев из стран Восточной Европы, приехавших в поисках работы после вступления в Евросоюз.

Инфраструктура соответствует всем современным требованиям. Есть большие сетевые супермаркеты, а также множество специализированных магазинов, торгующих одеждой, техникой и хозяйственными товарами. В районе сосредоточены главные отделения основных банков и страховых компаний, оперирующих на острове.

ВЫВОД: Старый город и Экзо Вриси вряд сейчас представляют интерес с точки зрения приобретения жилой или арендной недвижимости. Зато «порог для входа» будет ниже, чем в других района города.

Смотрите видео небольшомй прогулки по Пано Пафосу:

Царские гробницы (Tombs of the Kings — Τάφων των Βασιλέων)

Расположение. Tombs of the Kings протянулся вдоль берега моря от Kings Avenue Mall на запад до Aspire Private British School. Как следует из названия, тут находится популярный у туристов древний скальный акрополь. Ближе к морю — типичная туристическая зона с многочисленными барами-караоке, запахом горящей сувлы из таверн, сувенирными лавочками и офисами риэлторских контор. На променаде от мыса Фарос до Царских гробниц — песчаный муниципальный пляж с «голубым флагом». В районе Venus Beach Hotel — ещё один недавно реконструированный пляж с волноломами, препятствующими отливным течениям.

Застройка своеобразная. Малоэтажные комплексы апартаментов постройки рубежа веков разбавлены таунхаусами и небольшими частными домиками. Лишь в первой линии, рядом с берегом, совсем недавно появилось несколько комплексов современных дорогостоящих резиденций.

Окружение зависит от конкретной локации. Есть тихие районы частных домов, меньше чем в половине из которых живут круглый год. Другая половина используется для краткосрочной сезонной аренды. Небольшие пансионы и семейные «незвёдные» отельчики туристической зоны оккупируются туристами. Круглогодично используемая недвижимость расположена в некотором удалении от моря. Там проживают киприоты и экспаты в примерном соотношении 50/50.

Инфраструктура чуть менее специфична, чем в Като Пафосе. Тем не менее, вне туристического сезона, значительная часть заведений не работает.

ВЫВОД: первая-вторая линии Tombs of the Kings также, как и Като Пафос стоит рассматривать лишь как «дачный» вариант, для кратковременных визитов в течение года или как инвестицию в расчёте на сдачу в аренду. Есть также инвестиционные варианты высокого уровня в первой линии. На небольшом удалении от моря вполне реально найти достойное жильё для круглогодичного проживания.

Мелано и Мутала (Melanos & Moutallos — Μέλανος & Μούταλλος)

Расположение. Мелано формально относится к поселению Хлорака и расположен сразу за Tombs of the Kings, рядом с популярным у британцев, а последнее время и у состоятельных китайцев пригородом. С пологого склона, на котором террасами разместились жилые комплексы и частные резиденции, открывается феерическая морская панорама. Тут нет в шаговой доступности благоустроенных пляжей. Проживающие тут довольствуются бассейнами. Но Кипр компактен. Садитесь в машину и через 10-15 минут вы на песчаных пляжах Пейи и Героскипу.

Через лощину в сторону Старого города расположена Мутала. До 1974 года здесь проживали турки-киприоты. Затем, поселились беженцы с Севера. Что стало главной причиной, почему здесь не велось новое строительство. Лишь последние несколько лет была улучшена дорожная сеть и отреставрирована часть строений.

Застройка. Если Мелано продолжает застраиваться современными жилыми комплексами и высококлассными резиденциями, то Мутала достаточно специфична. Её улочки напоминают Стамбул из кинофильма «Бриллиантовая рука», где персонаж Никулина поскользнулся на арбузной корке. Формально земля тут по-прежнему принадлежит туркам-киприотам. Это основная причина, почему здесь не ведётся новое строительство.

Окружение. Мелано – заповедник экспатов с редкими вкраплениями киприотов среднего класса. В Мутале 100% населения – киприоты.

Инфраструктура обоих районов самодостаточная. Здесь расположены многие популярные рестораны и таверны. Две современных гимназии. Есть детские сады. Недавно была улучшена дорожная сеть и отреставрирована часть строений.

ВЫВОД: если Мутала, в нынешнем виде, вряд ли имеет серьёзный инвестиционный потенциал, то Мелано – подойдёт и для круглогодичного проживания и для сдачи в долгосрочную аренду.

Анаварго и Василико (Anavargos & Vasiliko — Αναβαργός & Βασιλικό)

Расположение. На самом въезде в город со скоростной магистрали Лимассол-Пафос, рядом с Центральным государственным госпиталем Пафоса. До моря пешком не дойти. Не менее 15-20 минут на машине до популярных пляжей. Одним словом – не курорт.

Застройка современная. Преобладают малоэтажные жилые комплексы, частные дома и виллы.

Окружение однородное. Живут молодые образованные киприоты.

Инфраструктура едва ли не самая развитая в городе. Есть всё, что необходимо для комфортной жизни. Большие магазины, развлекательные центры, гимнастические залы. Здесь также расположен стадион им. Стелиоса Кириакидеса, Почтамт и центральный офис Электрической компании AEC. Много сетевых, семейных ресторанов и других заведений. Своеобразный медицинский кластер. Кроме Центрального госпиталя здесь же госпиталь Эвангелизмос, медицинский центр Блю Кросс, несколько небольших частных клиник и диагностических центров.

ВЫВОД: несмотря на описанную самодостаточность Анаварго и Василико, эти районы Пафоса вряд ли привлекательны для покупки жилой недвижимости. Что касается инвестиционного потенциала, то уже сейчас здесь реализуется несколько проектов с китайским капиталом.

Пафос ждёт

КИПРНАШ:
Теперь вы лучше представляете особенности и отличия районов города Пафос.
Надеюсь, это кому-то поможет при выборе места для своего «домика у моря».

Авторский рерайт текста, писавшегося пару лет назад на заказ, с дополнениями и уточнениями.