Новостройка или вторичная недвижимость?

Продолжение. В предыдущей части автор сравнил стоимость недвижимости в России и на Кипре.

Инвестируем в недвижимость на Кипре. ЧАСТЬ 3

Вопрос не такой простой, как может показаться. И там и там — множество подводных камней!

5 фактов, которые необходимо знать

1. До 2004 года стены домов, строящихся для продажи иностранцам, были исключительно в «полкирпича», а окна устанавливались с алюминиевыми переплётами в одно(!) стекло. Ни о какой термоизоляции речи не было.

Зимой переселившиеся на остров экспаты согреваются кто как может. В ход идут двух-режимные кондиционеры, и масляные радиаторы, увеличивая счета на электричество в несколько раз. Большой популярностью до сих пор пользуются выжигающие кислород газовые обогреватели…

2. После 2004 года строительные нормы были в значительной степени приближены к европейским. Но строительная лихорадка перед вступлением Кипра в ЕС заложила немало «бомб» под будущих счастливых обладателей «домика у моря«.

3. Из-за затяжного кризиса с 2009 по 2016 год на острове практически ничего не строилось. В том числе, и по этой причине цены на новую недвижимость сейчас завышены, по моим личным оценкам, на 30, а в некоторых случаях на 40-50 процентов!

4. Сопоставимая по размерам и потребительским свойствам недвижимость, построенная после 2004 года, на вторичном рынке будет стоить на 50 и даже 100 тысяч евро дешевле, чем новострой.

5. Вы НИКОГДА не купите новую недвижимость с титулом (Title Deed — англ.: удостоверение на право собственности). 5-8, а то и более, лет придётся ожидать оформления этого документа на себя, уповая на то, что за это время застройщик не разорится или не перезаложит «вашу» собственность. Желающие могут поискать в сети множество душераздирающих историй… Ещё большие риски ожидают, если приобретается недвижимость на «стадии проекта» или построенного «скелета».

Предостережения

Теперь, чтобы не показалось, что я склоняю вас к покупке «вторички«, уточню диспозицию и выскажу личное мнение:

А. Категорически не советую покупать недвижимость, построенную до 1995 года!

Или сразу закладывайте в бюджет стоимость капитального, даже не ремонта, а «перестроительства». Ломаются все(!) наружные стены и перегородки до «скелета», полностью заменяются коммуникации, затем заново возводятся и утепляются стены и перегородки, устанавливаются современные окна с двойным остеклением, двери. Делается наружная облицовка и внутренняя отделка. Устанавливается новое оборудование (плита, духовка, холодильник и т.п.). Всё в целом займёт от 3 месяцев до полугода, а сумма вложений может превысить цену покупки. Вам это надо?

Б. Покупая вторичку, отдавайте предпочтение недвижимости, построенной после 2004 года.

Но обязательно обратите внимание на: наличие двойного остекления, утепления наружных стен и перекрытий, наличие системы солнечного подогрева воды и дополнительного, не электрического(!), отопления помимо камина (газ, дизель). Предпочтение должно быть отдано объектам на которые продавец уже получил Title Deed.

В. Если вы не проживаете на острове и можете следить за ходом строительства лишь эпизодически, не рискуйте приобретать что-либо на стадии строительства, а тем более «проекта». Даже при наличии хорошей юридической поддержки, не соглашайтесь на значительную предоплату!

РЕЗЮМИРУЮ:
Если вы ждали, что я дам категоричный совет какую недвижимость надо покупать на Кипре «вторичку» или «новострой», вас ждёт разочарование. Решение всё равно за вами, исходя из имеющихся возможностей и потребностей. Но я буду считать свою задачу выполненной, если при этом вы:
— Покупая вторичную недвижимость, ищите то, что построено не ранее 2004 года и убедитесь в наличии у продавца титула
— Покупая новостройку, придётся смириться с длительным ожиданием титула
— Если решаетесь на покупку на стадии проекта или недостроя, настраивайтесь на регулярную инспекцию, а лучше постоянное пребывание на острове в течение всего строительства. Кроме начального взноса (не более 30% от полной стоимости!), НИКОГДА не платите авансом за промежуточные этапы, пока не убедитесь, что все работы выполнены!

В следующей части узнаете, как не пожалеть о сделанном выборе, а также некоторые секреты и лайфхаки».

Если хотите уточнить, дополнить или задать вопрос — милости прошу в комментарии.